遭遇“一房二卖”，我们怎么办？

2012年1月13日，张三与北京公司签定了《房屋买卖协议》，约定房屋（以下简称“系争房屋”）总价35万元，自签合同之日起一次性付清。2013年5月21日，北京公司因贷款担保将系争房屋抵押给北京某银行，并在房产管理部门办理抵押登记。2014年3月22日，北京公司破产还债一案，在法院立案。2015年11月28日，北京某银行与嘉盛公司签订《债权转让合同》，将其对于北京公司享有的债权转让给第三公司，并将系争房屋作为不动产抵押给第三公司，第三公司有权以自己名义将系争房屋进行对外销售。201年11月1日，第三公司与李某签订《房产买卖合同》，将系争房屋卖出，并领取了不动产证书。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

后来，张三申领产权证时，得知系争房屋由第三公司出卖个李某，且领了产权证书。张三认为，北京公司、第三公司与李某的行为侵害了其合法权益，遂起诉至法院，请求：（1）确认第三公司与李某所订立的房屋买卖合同无效。（2）判令北京公司（清算组）依法协助张三办理系争房屋的权属证书。（3）诉讼费用由北京公司、第三公司及李某承担。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

备注：以上均为化名。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

张三应否取得系争房屋的所有权？文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

一审法院判决：驳回诉求。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

一审法院认为，本案属于房屋所有权确认纠纷。根据本案查明的事实，北京公司因贷款担保将系争房屋抵押给北京某银行，并在房产管理部门办理了抵押登记，北京某银行取得了系争房屋担保物权的行为未违反法律，合法有效。北京某银行将债权转让给第三公司，并未违法法律，合法有效。后第三公司将系争房屋出售给李某，李某取得该房屋的产权证书，也未违法法律规定，应合法有效，依法享有对系争房屋的所有权。由于张三与北京房产公司签订协议后，没有在房管部门办理产权变更登记，不能产生物权变动的法律效力，故李某的物权有效并具有优先于张三基于《房屋买卖协议》产生的债权效力。张三基于《商品房买卖合同》，享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，即对抗李某的效力，故对其提出的诉讼请求，不予支持。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

二审法院认为，与一审法院同理。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

一种观点认为，“一房二卖”合同无效，理由是违反了《合同法》第132条第1款的规定为强制性规定，依据《合同法》第52条第（5）项的规定，违反强制性规范的合同为无效合同。另一种观点认为，出卖他人之物的买卖合同属于《合同法》第51条所规定的无权处分合同。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

作者认为，“一房二卖”的合同应当认定有效，理由在于“一房二卖”合同并未违反法律、行政法规的强制性规范，也不属于合同无效，只要订立合同双方的意思表示真实的，应当认为有效。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第15条“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同绝不具有合同法第52条规定无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，应当认定“一房二卖”合同都应有效。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

李斯律师建议，买受人除了可以追究出卖人的违约责任（或者包括惩罚性赔偿请求权）以外，还可以以出卖人与第三人恶意串通，另行订立房屋买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的房屋买卖合同无效，从而达到履行自身合同的目的。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

第一， 已经办理房屋过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

第二， 两个买受人均未办理房屋过户登记手续的，支持已经办理房屋预告登记手续的房屋所有权人的请求。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

第三， 既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已经先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

第四， 均未办理房屋过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应得到支持。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

第五， 如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应得到支持。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html

案件与材料来源：《民事审判指导与参考》总第38集。文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html 文章源自李斯律师网-https://www.sqlvshi.com/79.html